Guida all' attestato di prestazione energetica (APE): diritti, obblighi e costi.

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1. Che cos'è l'Ape e perché serve per la propria abitazione?

L’attestazione di prestazione energetica, nota anche con la sigla Ape, è un documento che serve per sintetizzare le caratteristiche energetiche di un edificio. Per ottenere tale certificato è indispensabile rivolgersi ad un tecnico specializzato il quale avrà il compito di valutare diversi parametri recandosi direttamente sul posto. Oltre alle caratteristiche termo igrometriche di uno stabile, la persona incaricata di redigere l’Ape dovrà considerare i consumi energetici, l’efficienza degli impianti di riscaldamento e di condizionamento nonché la presenza o meno di eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile.
L’attestato di prestazione energetica attribuisce di fatto una classe all’immobile indicata in lettere che serve per capire quanto l’utilizzo di energia venga minimizzato.
Se un proprietario di un qualsiasi immobile decide di affittarlo o venderlo ha l’obbligo di comunicare l’indice di prestazione energetica indicato con l’acronimo Ipe e la classe energetica a cui appartiene l’abitazione. Le attuali norme in vigore obbligano a redigere l’attestato di prestazione energetica e a metterlo a disposizione del probabile locatario o del futuro compratore.
È stato il decreto 63/2013, successivamente convertito nella legge 90/2013 a introdurre la nuova Ape. L’Ape ha sostituito la vecchia Ace, acronimo che sta a indicare l’attestato di certificazione energetica. Prevedeva la risoluzione di tutti i contratti di compravendita immobiliare sprovvisti dei documenti attestanti la prestazione energetica.

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Il 23 dicembre del 2013 però è stato emanato il decreto legge chiamato Destinazione Italia che ha apportato alcune modifiche alle precedenti normative relative all’attestato di prestazione energetica. Fra le diverse variazioni significative c’è quella che prevede la non nullità degli atti di vendita o di locazione degli immobili sprovvisti di certificato Ape. Tale nullità riguarda solo i contratti firmati dal 4 agosto del 2013 fino al 24 dicembre dello stesso anno. Si tratta di una piccola sanatoria che possono richiedere entrambi i sottoscrittori a patto che non ci sia già stata emanata una sentenza in merito passata in giudicato. Questa non risoluzione del contratto privo di Ape però non è gratuita e si dovrà pagare una sanzione che oscilla dai 1000 euro fino ad un tetto massimo di 4000.
Un’altra novità piuttosto rilevante introdotta dal nuovo decreto legge riguarda l’obbligatorietà di includere l’attestato di prestazione energetica fra i vari documenti solo per gli atti relativi al trasferimento degli immobili per i contratti di locazione dell’intero edificio e non per i singoli appartamenti. In sostanza questa normativa prevede che l’Ape venga allegato solo ai nuovi contratti di locazione relativi agli edifici. Invece il titolare di un contratto di locazione avrà diritto ad essere informato sulla prestazione energetica del’appartamento senza che ciò comporti l’allegazione dell’attestato stesso.


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2. Quali obblighi ha chi vende o affitta per quanto riguarda l'Attestato di prestazione energetica?

L’Ape, se confrontato con il precedente Ace, è un’insieme di documenti più cospicuo e per essere redatto ha bisogno della rilevazione di molti più dati. Infatti l’Ape prende in considerazione, ad esempio, anche la climatizzazione in inverno e la sua efficienza: cosa che non accadeva con la normativa precedente. Attualmente, sia le procedure di calcolo che i vari parametri da includere nella definizione dell’Ape non sono ancora stati resi noti. Spetterà al Ministero dello Sviluppo Economico a fornire prossimamente le linee guida a cui i tecnici specializzati dovranno attenersi rigorosamente. Fino a quando non verranno pubblicati i nuovi parametri di valutazione rimarranno i vigore quelli previsti dal Dpr 59/2009.
Per la vendita di un edificio successiva al 6 giugno del 2013, il proprietario ha la possibilità di adoperare ancora l’attestato di certificazione energetica Ace ancora valido. Questo attestato vale dieci anni a patto che vengano eseguite le opportune manutenzioni agli impianti di condizionamento e riscaldamento. Deve essere aggiornato se vengono apportate delle migliorie alla struttura o se nel corso del tempo vengono eseguiti lavori di ristrutturazione importanti.
È da considerare però che un Ace stilato adesso non è detto che possa rispondere ai futuri regolamenti non ancora stabiliti.
È necessario che il proprietario di un immobile fornisca i dati relativi all’Ape anche se intende affittare il suo bene unicamente per il periodo estivo. Il decreto legislativo numero 63 emanato nel 3013 non prevede alcuna diversificazione fra affitti a lungo o a breve termine. Per questa specifica ragione nel caso della stipula di un nuovo contratto di locazione temporaneo devono essere comunque forniti tutti i dati relativi all’Ape. Lo stesso decreto prevede però una lista di edifici e di casi particolari in cui non sia necessario avere l’attestato di prestazione energetica. Ad esempio sono esclusi tutti i fabbricati ad uso abitativo che abbiano a disposizione una superficie inferiore ai 50 metri quadrati e i fabbricati di tipo agricolo che non prevedono un uso residenziale.

3. Cosa si rischia in caso di mancata allegazione dell'Ape ai contratti?

L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato sia ai contratti di locazione degli edifici che a quelli relativi alla compravendita pena il loro completo annullamento. La risoluzione del contratto può essere chiesta da entrambi le parti e rilevata d’ufficio da un giudice. Inoltre la dichiarazione di nullità non è prescrivibile. Il proprietario di un immobile che non allega l’Ape al contratto di vendita non solo avrà firmato un contratto nullo ma sarà soggetto a una sanzione compresa tra un minimo di 3mila euro ad un massimo di 18mila. Invece nel caso in cui ad essere stato dichiarato nullo sarà un contratto di locazione, il proprietario dovrà pagare un’ammenda inclusa nella forbice fra 300 euro e 1800 euro.
L’indice di prestazione energetica deve essere dichiarato esplicitamente anche nelle pubblicità relative alla vendita o all’affitto di un immobile. In caso contrario il proprietario sarà soggetto a pagare sanzioni amministrative.
Il proprietario, rilasciando al potenziale acquirente la certificazione Ape, è esonerato dall’includere al contratto anche il cosiddetto libretto d’impianto.
Per ottenere l’Ape si devono spendere circa 250 euro. Il proprietario e l’acquirente o l’eventuale inquilino non possono accordarsi fra di loro per evitare di effettuare tutti gli accertamenti atti alla redazione del certificato. È una pratica del tutto illegale e viene perseguita a norma di legge.

4. Prezzo medio per la redazione dell'APE

L’attestato Ape è un documento particolarmente complesso e deve essere rilasciato da personale qualificato. Attualmente l’offerta di mercato dei tecnici autorizzati al rilascio di questa autorizzazione è ampia ma non garantisce sempre risultati eccellenti. Il costo di questa prestazione è quasi sempre pari a 250 euro ma, soprattutto in rete, è possibile trovare persone che rilasciano il certificato anche per soli euro. L’Ape però deve rispondere ad alcune caratteristiche e affidandone la redazione a professionisti che stanno lanciando prezzi al ribasso si rischia di ottenere un documento poco accurato e tutt’altro che affidabile.
Prima di ogni rogito il notaio ha il dovere di controllare il documento Ape per accertarsi che contenga tutte quelle informazioni indispensabili per la certificazione energetica dello stabile in vendita. Se il notaio verifica troppe incongruenze o una scarsa valutazione di alcuni parametri ha la facoltà di dichiararlo nullo e pretendere un nuovo documento Ape.
È compito del proprietario della casa verificare che il tecnico incaricato abbia tutti i requisiti che la legge prevede. Il compito è piuttosto arduo perché al momento non tutte le regioni hanno uno specifico albo oppure un registro di certificatori.
Le principali aziende di mediazione immobiliare mettono a disposizione della loro clientela tecnici in possesso di tutti i requisiti a prezzi molto vantaggiosi. In questo modo le aziende non avranno a che fare con Ape poco accurati e del tutto inattendibili. Si tratta di una convenzione che va a vantaggio sia del proprietario che dell’eventuale compratore o locatore.
Il certificatore abilitato nel rilascio dell’attestato di prestazione energetica può essere sia un individuo che una società specializzata. Le società che possono diventare certificatrici sono gli enti pubblici che operano nel settore dell’edilizia pubblica o dell’energia, gli organismi sia pubblici che privati che effettuano ispezioni di vario tipo nel settore delle costruzioni e le società di servizi dell’energia.
Il certificatore energetico deve essere totalmente indipendente e non influenzabile da alcunché. La sua indipendenza viene auto certificata dal professionista che deve sottoscrivere una dichiarazione all’interno della quale è riportata la sua estraneità a qualsiasi conflitto d’interesse e in non coinvolgimento nella progettazione degli edifici oggetto della sua certificazione. Inoltre non può eseguire certificazioni per parenti fino al quarto grado.
Il certificatore dovrà essere in possesso di una delle lauree indicate dal DPR 75/2013 e poter mostrare la sua esperienza nel settore comprovata dalla progettazione d’impianti per edifici.
Il titolo di studio non sufficiente da solo ma deve essere fatto seguire da corsi di specializzazione integrativi della durata di 64 ore che vengono organizzati sia dalle università che dai collegi professionali.